トップへ
中古住宅
有ります
土地情報
佐久市北東部
佐久市南西部
小諸、御代田
南佐久郡内
賃貸借物件
荒廃農地整備
競売取得代行
当社の業務
お問合せはこちらから
不動産を売りたい方へ
買いたい方、物件探し
お問合せ、査定依頼
広域地図で探す
地図番地付き
excite地図

ショッピングカート
山菜の苗
山野草の苗
観葉シダ類
山菜木 山花木の苗
花木の枝、葉、実
里山の珍味
清流の魚貝販売
現品オークション
通販法表記
ご注文方法
予約フォームへ
ショッピングカート
既存注文フォームへ 釣堀
佐久平フィッシュランド
田舎暮らし
お気に入りに登録
個人情報保護方針
有限会社黒澤
アーデン長野(有)
〒384-0301
長野県佐久市臼田37-5
Tel:0267-82-7000
Fax:0267-82-7000
Mail:info@e-tikuma.com
佐久市のホームページ
佐久平の天気予報
|


|
 |
競売不動産購入希望者の入札から引渡しまでの代行業務をします。 |

*民法第602条 〔短期賃貸借〕 処分ノ能力又ハ権限ヲ有セサル者カ賃貸借ヲ為ス場合ニ於テハ其賃貸借ハ左ノ期間ヲ超ユルコトヲ得ス。 一
樹木ノ栽植又ハ伐採ヲ目的トスル山林ノ賃貸借ハ十年 二 其他ノ土地ノ賃貸借ハ五年 三 建物ノ賃貸借ハ三年
四 動産ノ賃貸借ハ六个月
短期賃貸借制度とは、抵当権設定後に不動産が第三者に賃貸された場合、抵当権が実行され、買受人がこれを競落したときでも、期間が土地について原則5年、建物について3年を超えない短期賃貸借は,その残余の賃借期間に限って,買受人に対抗することができるというものです。
記録に書かれていない権利関係があるかもしれないと考えるか、記録に出てこない権利関係はないと否定するか、これは考え方の問題です。正当な権利関係を有するならば、すでに競売手続きの中で主張されてきているはずで、そうなっていない(記録に反映されていない)ならば、原則そのような権利関係はないという毅然とした態度をとる方が、実際、トラブルは起こりにくいと経験的には言えますが。 なお、上記法改正の概要は次のとおりです。
1.最も早い(最先順位の)(根)抵当権に優先する賃借権は、従来どおり買受人の引受けとなります。
2.最も早い(最先順位の)(根)抵当権に後れる賃借権は、短期賃借権の制度が廃止された結果、買受人の引受けとはなりませんが、建物につき、差押え前からの占有者であれば、執行妨害目的の占有者や独立の占有を有しない者、信義則上否認すべき賃借権に基づく占有者等を除き、代金納付の日から6か月間その明渡しが猶予されます。
ただし、改正法の施行日である平成16年4月1日より前から占有している抵当不動産の賃借権(この法律の施行後に更新されたものを含みます。)のうち、民法602条に定める期間を超えないものについては、経過措置により、従前のままの取扱いとなります
競売申立ての取下げ申立ての取下げとは、申立債権者がその申立てを撤回する行為です。開始決定がなされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを取り下げることができます。ただし、売却が実施されて、執行官による最高価買受申出人の決定がされた後の取下げについては原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要とします。したがって、確実に取り下げるためには、申立債権者は、開札期日の前日までには執行裁判所に対し取下書を提出する必要があります。買受人が代金を納付した後は、申立ての取下げはできません。申立てを取り下げるためには、事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立てを取り下げる旨を明言した書面(取下書)を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりません。既に入札期間が開始されているときは、提出時にその旨をお知らせください。取下書は、裁判所提出用正本に加え、債務者・所有者の数分の副本を提出してください。取下書には、その真正を担保するため申立時に使用した印鑑を押印してください。印鑑が異なる場合は、印鑑証明書を添付する必要があります。
買受人の所有権取得買受人が代金を納付すると、そのときに不動産の所有権を取得します。買受人は、裁判所から送付された「代金納付期限通知書」に同封された「振込依頼書(兼入金票)」に必要事項を記載の上、指定銀行あてに代金を振り込み「保管金受入手続書(3枚綴りの2枚目)」を受け取ります。必要事項に記載した「保管金提出書」に、「保管金受入手続添付書」を添付して、裁判所に提出し、「保管金受領証書」を受け取ります。法律上はこの時点で買受人に対する所有権移転の効力が生ずることとなります。
空き家(残置物あり)建物は空き家ですが、内部に所有者などが残していった物があります。買受人は、残置物を勝手に処分することはできないので、執行官に保管費等を予納した上で明渡執行を求める必要があります。なお。空き家であるとの認定は、執行官が行った現況調査時点の資料に基づき判断したものであって、現時点においては空き家であることを示すものではありません。
|
農地の買受けについて
裁判所の競売は「現況主義」といって、実際の地目を中心に判断しますので、登記簿上「田」「畑」等の農地でも、現実が「原野」「山林」等の非農地であれば、農地買受適格証明書がなくとも買受け可能です。その具体的区別は、物件目録の物件番号横に☆(星印)がついていれば「農地」ということですので、簡単に判断がつきます。これは全国の裁判所共通ですから、記録を見る場合、頭に留めておいて下さい。
農地を取得する場合にはどうすればよいですか。
農地を取得するには、先に触れた農地買受適格証明書が必要です。この適格証明書発行の条件は次のとおりです。
1.現在、所有地あるいは借地を合わせて五反歩以上耕作している場合
2.現在の耕作面積は五反歩以下であるが、競売で取得しようとする面積と現在耕作申の面積(所有地と借地を含む)の合計が五反歩以上になる場合。
3.現在耕作しているものはないが、競売で取得する面積が一物件または一括で五反歩以上である場合。
農地物件であるということから、わりと多くの人が、その中に含まれる一般不動産を見落としてしまいがちですが、意外に格安の物件が散見され、しかも、入札・買受の対象から外されていることが少なくないので、穴場といえましょう。当編集部では、わかる限りでこのような物件も掲載しております。
山林や原野でも、木を切り、草木を整理すれば宅地に変身しますし、一般の人が買い受けできない農地でも、しばらく買受けされなければ原野や山林に現況が変わり、そうなれば一般の人でも買い受けできます。この辺の柔軟性が競売参加の醍醐味です。
配当を受けられなかった債権者
買受けについては、入札し、落札もしたわけです。残額代金を支払い、登記手続きも完了し、建物内部の改装も終わった頃、建具と照明の保管者と名乗る者が現れ、建具等を引き渡すので、ついてはお金を払って欲しいと言ってきました。残念ながら(?)、改装が終わった後でしたから、その必要はないときっぱりと断ることができました。
なるほど、こういう金銭回収方法があるのかと変に関心した事件でした。とはいっても、通常は自分好みにリホームしたいものですから、従前の建具や照明器具等がなければないでも良いといえます。店舗を落札した方が、その後、内部の食器の代金が未払いだから支払いをして欲しいと請求されたという話を聞いたことがありますが、相手にあわせて、本当に保管をしていたのか、あるいは未払い代金があったのか等を詮索するより、必要ない、知らないと明言する方が実際の問題解決にはより資するように感じています。
法的問題を言えば、不動産の価値を低下させるような不法行為をしているわけですから、当方が金銭を払う必要がないどころか、逆に請求や、返還を求めることができる事例です。
最近の傾向として、信州に不動産を求める動機の最大要因は、アパート・テナントなどの賃料収入やリホームによる不動産利益の獲得など、投資観点ですが、非人間的なヒートアイランドから森と水に囲れ快適な気候になりつつある地域に生活するという『環境防衛的視点』を真剣に考える時期ではないでしょうか?また、関東や東海など巨大地震が近未来予測される都市部を避けるというだけではなく、都市部には消失してしまった地域コミュニティーの人間的絆は、信州にはいまだに生き続けています。なお、新幹線や高速道の整備によって、都会からの時間的距離は飛躍的に短くなっているので、都市文化も十分に享受できます。
不動産競売の最大のメリットは物件価格が一般の流通価格より約2割〜約5割程度安く手に入る事です。現在全国で流行している不動産を利用した資産形成の多くは、この市価よりも安く不動産物件を手に入れることの出来るシステムを上手に利用している様です。逆にデメリットとしては、入札物件の多くが現所有者または占有者が管理しているため物件の中を見ることができません。従って裁判所の資料や写真等で判断するしかなく、落札した物件の居住者の立ち退きも自分自身で行わなければなりません。そして費用の支払いがすべて現金となります。
●最低売却価額の逓減率 最近、長野県内の裁判所の競売物件を見ていて思うのですが、期間入札に付され、一、二度売却されないと最低売却価額が一気に下がっているようです。四割くらいは下がります。裁判所の記録には、「数回の売却手続きを経ても落札せず、市場性減価の発生を認めざるを得」ないと記述され、その減価率が50%と査定された事案もあるくらいです。一回目の入札の場合、通常はその減価率は20%ほどですから、「本当に格安だな」と改めて思います。
これに、競売不動産の特殊性に基づく「市場性修正」が加えられます。多くの場合、40%ほど引かれます。単純にかけ算をすると、(1−0.2)×(1−0.4)=0.48 ということになります。最低売却価額は不動産価額の半値以下ということですし、減価率50%で計算すると3割ということになります。
なお、競売不動産の特殊性とは、(1)原則的には売主の協力が得られず、物件についても立ち入ることは困難であること。(2)代金支払い上の制約があること。(入札にあたっての保証金及び購入代金の速やかな支払いの必要性)。(3)買い受け時に発生する各種の問題の解決については、基本的に法的手続きに依らざるを得ないこと。(4)通常取引の物件において期待できるアフターサービス等は、原則的に望めないこと、が指摘されます。
競売物件の取得で一番難しいのが物件の引渡です。代金納付して所有権は取得出来、且つ登記簿上の負担登記はきれいに、職権抹消されて登記済みとなったが、現実の物件の引渡が完了したわけではありません。競売物件の場合所有権の取得と、現実の物件引渡の手続きは別の方法で行われます。この当たりが一般不動産の売買とは大きく異なる所で、一番理解し難い点でもあります。一般不動産の売買の場合は相手方に代金を支払えば所有権と、物件引渡が同時に履行されるのが通常です。ところが競売物件の場合は代金納付しても裁判所は当然に物件を引き渡してはくれません。
代金納付後引渡命令の申立、引渡命令の取得、執行文付与の申立を経て、執行官に執行申立を行い、執行官から物件の引渡を受けるという一連の手順が必要です。勿論それなりの費用負担が生じます。裁判所に納める執行費用、現実に執行官が現場に赴きその指揮下で作業を行う作業員の日当や作業に必要な車両・運搬器具・動産の保管倉庫代等、物件によっては可成りの額が必要な場合もあります。この方法が法的に引渡を受ける正常な方法ですが、旧所有者と接触可能な場合は任意に引渡を受けることも可能です。この場合は旧所有者との交渉で明渡条件などを決める必要があります。現実には強制執行にかかると思われる費用の範囲内で折り合いを付け、決着させることが多くの場合行われています。しかし相手方によっては交渉期間が長引いたり金銭的折り合いが付かない場合もありますので、通常、法的な処理方法と両睨みで同時進行で行います。
競売不動産へ一般の方が参加出来ない主な理由 . 1.一般不動産は民法を始めとして、業者が介入した場合は宅地建物取引業法・消費者保護法等によって手厚く買い手が保護されています。競売の場合はこの様な法律は一切適用されない、全てのリスクは落札者が負担するということになります。又.一般不動産の取引の場合は、代金授受と実体不動産の引き渡しが、同時履行で完結するが、競売の場合は裁判所に代金を納付した時点で、法律上の所有権は確定的に落札者に移転されます。又一部の負担登記を除き抵当権等の落札者の完全所有権を疎外する全ての負担登記は抹消されます。しかし所有権を取得したことによって、当然に実体不動産の引き渡しを受けたことにはならない。この辺が一般的に非常に理解されていない点だと思います。実体不動産の引き渡しを受けるためには、別の手続きが必要だと云う事です。占有者(前所有者等)が居住していれば、その排除にも、法律的な手続き、又は個別的な和解が必要で、これが終了して始めて不動産の引き渡しが完了したことになります。もっと分かりやすく云えば裁判所に2.お金を払い込んでも、建物の鍵を裁判所は当然には渡してはくれないということです。
2.建物がある場合ほとんどの場合内部を見ることが出来ない。 (債務者.所有者が居住している。
又は第三者が居住している。 空家の場合でも施錠されている。)
3. 住宅ローン・不動産担保ローン等は平成12年12月16日以降、払い込みの事件より次の様に改正になり、制度的には利用し易くなりました。代金納付時までに申し出により申出人の指定する代理人である司法書士又は弁護士が裁
判所から直接登記嘱託書の交付を受けられるようになりまし た。この事により取引金融期間がその物件に抵(根)当権の設定を同時に登記できるようになり、理論上は銀行などからの融資・ローンが可能となった訳です。しかし、実態的には代
金納付の時点ではその物件には未だ占有者が居住していたり、 動産等が残置されていたりする事がほとんどですので、収益
を目的とする物件以外はそれらの排除が完了していないと金 融機関は原則として融資の実行はしません。法的には払込み
が完了しないと、引渡し命令の取得・引渡しの訴訟等は出来 ませんので完全な空屋・空地以外はこの制度の利用はかなり
困難であり、実際に融資を実行してくれる金融機関はほとんど皆無に近いのが現状の様です。
4. 空屋・空地以外は所有者・債務者・その他の者が物件を占有 しているので賃貸目的の物件以外はこれらを排除しなければ ならない。又人以外にも動産が放置されていたり目的外物件が存在したりする場合もあるのでこれらを取り除く作業が一般の経験のない者にとっては大変困難な作業となり、競売に参加しにくくしている主な原因となっている。
以上のような理由が大きな要因となって一般の人が競売に参加出来な い原因となっている。
入札、取得手続き、占有者等に対しての申し立て、立退き交渉、家財ごみ等の処理、リフォーム工事などの面倒な手続きは全てお任せください。
|
 |
|
 |
|

ショッピングカート
清流の魚貝販売
山菜の苗
山野草の苗
観葉シダ類
山菜木 山花木の苗
花木の枝、葉、実
里山の珍味
|