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競売不動産購入希望者の入札から引渡しまでの代行業務をします。

長野地方裁判所
　佐久支部、上田支部

三点セット
裁判所には、物件明細書、現況調査報告書、評価書という三つの書類の写しを入札期間が始まる日の１週間前までに備え置き、だれでも閲覧できるようにしてあります。
物件明細書には、その不動産を買受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地か建物だけ買受けたときに建物のために地上権が成立するかどうかなどの権利関係が記載されています。

現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況等、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権限を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。

評価書には不動産の評価額、周囲の環境の概要等が記載されており、不動産の図面等が添付されています。

これらの資料により、不動産の概要が分かるようになっていますが、これらの書類はあくまで参考資料ですので、入札を検討する場合には実際の調査、確認が必要となります。

不動産競売制度。具体的には、競売申し立てによる物件の債権債務関係を裁判所が一括清算し、落札者へ所有権の移転が行われるシステムです。

　しかし、ここにいくつかの落とし穴があります。とくに、大きな問題となるのが、現地調査を省いてしまう場合です。裁判所の記録に現況調査報告書がありますが、これはあくまで、調査時点のことですから、現実に入札にかけられた時点とのタイムラグがあります。
　実例ですが、入札前に現地確認をしたにもかかわらず、落札後、買い受けた土地にタイヤが山積みされていた事件がありました。あるいは、移動可能なものですが、倉庫が建てられていたこともあります。所有者側も事前に入札状況を調べている気配があります。　最近、長野地裁伊那支部で、入札20日程前になって、廃材約40トンが入札予定の土地に運び込まれ、入札が取りやめられた事件があります。これらは、もちろん、例外事例で、長野県内の競売物件は都市部のものと異なって、それほど複雑な事件はありません。しかし、今日のゴミ問題と係わって、上記のような産業廃棄物の不法投棄の対象とされることが時々あります。この点、長野県の山林・原野などの物件については、一つ、心しておいていただきたい点です。

入札にかかる事件が増えてきますが、入札前に必ず現地確認を怠らないようにして下さい。また、落札後、残金を支払う前にも確認する用心が必要です。

通常の売買ではなく、競売を絡ませるのは、競売によっていったん債権債務関係が清算される、その機能を利用してのことかと思われます。このことの当否は別として、競売のこの機能を買受人はおおいに意識すべきです。

一見するとトラブル物件と思われる物件が意外に落札されておりますが、これはその物件の利害関係人が積極的に入札に参加しているからです。その意味では、新しい物件の入札には、利害関係人が存在するという意味で、十分な注意が必要です。

市場価格の不動産に比べ20～50％安く購入することができる。
・多数の不動産（土地・戸建・マンション・投資用不動産など）が売却されており、お客様の気に入る不動産が多数あります、一般の方も、購入することができます

このような競売物件の利点は判っていても、実際、競売に参加する人は多くありません。その一つの理由が、いったいいくらの入札価額で申し込んだらよいのかを決めかねるからです。ところが、初めから買受申出価額が決まっており、最初に申し込んだ人が買い受けるというおもしろい制度があります。それが、「特別売却」と呼ばれる制度です。認印を持って裁判所の執行官室に行き、指定された口座に保証金を振り込めば、その時点でその物件は買受けを申し出た人のものとなります。残金は、その後一ヶ月ほどの指定期日までに送金すればよいことになっています。

競売物件を買いたい。
安い物件があればどこでもよいから手に入れるというよりは、ある程度地域を決め、その範囲内の物件を多少の期間の中から探していくという方法をとっていただきたいと思います。そしてその時間を利用して、自分の目指す土地の各状況などをある程度事前に調べたり、気を向けるなどして、了解しておくことが大切です。またいうまでもないことですが、無理のない入札価格の決定が、何にもまして重要です。無理のない価格での落札に成功すれば、その後の手続等もやはり無理なく進行します。

ちなみに、田舎に家などを落札した後、前所有者やその一族、さらにはやはり同じく入札に参加していた地元の人等から、買い戻しあるいは買い受けの申込みを改めて受けることがありますが、その場合には、トラブルの種を避けるためにも、自分の意思を明確に述べることが肝要です。

競売物件は、民事執行法に基づく売却物件です。不動産業者を経由した物件ではありません。野菜に例えれば、畑で採れたばかりの大根のようなもので、手を加えてありません。それだけに、割安ではありますが、買った野菜の土を落としたり、根を切ったりするように手間がかかります。つまり、買った物件の引き渡しを受けるには、基本的に、買主が自分で直接現在の所有者（あるいは占有者）と交渉しなければなりませんし、買った物件の整理、掃除などは買主が自分ですることになります。

裁判所は物件を現状のまま売却するだけで、物件をきれいに整理してから引き渡しすることはしませんので、注意してください

　　競売手続きの実務

入札、取得手続き、占有者等に対しての申し立て、立退き交渉、家財ごみ等の処理、リフォーム工事などの面倒な手続きは全てお任せください。

これまではプロの投資家や業者など限られた人しか利用しにくいイメージだったのですが、低金利の時代背景や競売制度が非常に魅力的であることもあり、一般のお客様からも大きな注目を浴びています。
・調査期間が短い 競売物件は、資料の閲覧を開始してわずか2週間後には入札が始まります。・購入代金は一括で支払う 物件を落札した際に納付期限内に売却代金の残額を支払わなかった場合、入札時に納付した保証金は返還されません。・明渡しが困難な可能性がある裁判所が居住者の意思に反して強制的に売却する。居住者の立退きは裁判所ではなく、購入者自身で行わなければならない。

競売不動産の管理は当然ながら「裁判所」です。「競売不動産」というとなんとなく「信用していいのかしら…」と疑われる方もいるかもしれませんが、売買取引の相手として信頼に不足はありません。不動産競売には、手続きの煩雑さ、内覧の不可など注意点もありますが、売買契約自体は裁判所との契約になりますので、安心して取引をすることができます。
一般の買受け希望者が求める物件と業者筋が参加する物件とは、多くの場合、性質が異なりますが、物件数がもっと減ってくる近い将来、競合する事態も予想されます。一言触れるならば、業者は利益の確保ができる無理のない入札価額を設定するということです。

予想落札価格の提示、占有者排除費用など、落札後のリフォーム費用や経費算出し報告します。入札金額決定後、入札します。裁判所の手続きはすべて代行します。※裁判所へ振込む保証金として、最低売却価格の20％が必要です。
振り込み依頼書、入札用紙、住民票などが必要になります。
最低売却価格の２０％を入札日の２～３日前に振り込みます。（落札できなかった場合は返金されます）

入札者の中で、一番高い金額であれば落札者となります。
＊売却基準価額とは、評価人の評価額を基に裁判所が定めた当該事件の最低の価額であり、従来の最低売却価額に相当するものです。買受可能価額とは、平成１７年４月施行の改正民事執行法により、売却基準価額（従来の最低売却価額に相当する。）を２割下回る価額での買受け申出が可能となったのにともない、その２割下回る価額（当該物件の買受けをするのに最低限必要な価額）を明示するものです。

開札により、最高の価額をつけた人が判明しますが、その人が「最高価買受申出人」と定められ、保証金はそのまま裁判所に領けられます。それ以外の人の保証金は原則として返還されます。そして最高価買受申出人に特に欠格事由がなければ、売却許可決定が公告日時になされ、通常は一週間程の不服申立ての期間の後確定します。

この売却許可決定確定の日から一ケ月以内の適当な日を裁判所が残金の納付期限と定め通知しますので、その日までに買受人は残金を指定された方法で納めます。買受人が期限までに代金を納付しないと買受ける資格を失い、しかも提供していた保証の返還も受けられません。

代金が納付された時に不動産は買受人の所有となります。その際同時に、住民票・固定資産税評価証明書・登記簿謄本・登録免許税（所有権移転および抹消登録分）・送料（切手）を提供することとなり、これにもとづき、裁判所書記官が職権で登記嘱託をしたうえ、登記済証が買受人に送達されることになります。

最高価格を付けた人が残金納付が出来ない等の場合、第２順位の入札者は、以下の条件（時期、金額）を満たすと、次順位買受けの申出をすることができます。
１．開札期日の終了までに申出をすること。各支部とも多くは午前十時開札ですが、その開札に出席したうえで、執行官が次順位買受けの申出ができる旨を催告しますから、申出をしたいときは、執行官にその旨告げることになります。申出の際、執行官作成の期間入札調書に署名押印します。開札に出席するメリットの一つです。
２．第２順位の金額が「買受可能価額」以上で、かつ、最高価の入札金額から「買受申出の保証金」を差し引いた額以上であること

引渡しをしてくれない場合の制度
引渡命令という制度は、買受人の保護のためにもうけられた特別の規定ですから、その意義を十分理解されたうえで使用することに、別段、躊躇の必要はありません。そして、その引渡命令に基づいて、裁判所に引渡の執行をお願いすることになります。
　なお、申立ては競売を行なった裁判所（執行裁判所）に書面あるいは口頭で行います。その時期は、代金納付の日から６カ月以内とされていますので、ご注意下さい。

明渡しについては、大きくいって二つに分かれています。一つは、手続きをなるべく事務的に運んで、わりと躊躇なく裁判所に引渡命令をもらい、最終的には執行までしてもらうというタイプです。この場合、自分が落札した旨および明渡して欲しい旨を内容証明郵便（配達証明）で通知し、その結果、すみやかに明渡してもらえなければ、裁判所に引渡命令を請求し、さらにそれにもとづいて強制執行してもらう段取りとなります。

　

他の方法は、話し合いによってことを進めるタイプで、この場合には、情がからんで明渡しが遅くなってしまう危険性もあります。が、逆に、納得してもらったうえでの明渡しですので、家屋をよい状態で手にするこができます。たとえば、一般の不動産業者から購入することを考えて、消費税分位の負担は覚悟して、明渡しに際して一定の金額を明示し、その場で半額を明渡費用として支出し、そして明渡し完了後残額を渡すことによって、非常に円滑に明渡しを実現できた例を聞いております。すぐにも生活できる状態で、しかも感謝して明渡してくれたそうで、その家の回りに親戚、知人が生活している場合には、後のことを考えるとよい方法と思われます。

未払い金、管理費の未納等がある。
法律的にいえば、一つには、管理組合・管理会社などの管理者には、先取特権があるので、未収金は競売手続きのなかでの配当要求という形で請求解決すべきで、買受人には支払義務はないという見解があります。

借地権付き建物を買い受けた方はご注意下さい。土地賃借権の譲渡許可の申請期限は代金支払後２か月以内です。
　

借地権付き建物を競売手続で購入した場合は、借地権は建物所有者（従前の借地人）から買受人に直接譲渡されたことになります。
借地権の内容が土地賃借権の場合、譲渡には土地賃貸借人（地主）の承諾が必要です（民法612条1項、借地権の内容が約定又は法定地上権の場合は必要ありません）
　

買受人が地主と任意に交渉しても上記の承諾が得られない場合には、裁判所に地主の承諾に代わる許可の申立てをすることができます（借地借家法20条1項）。この申立ては、当庁（長野地裁本庁及び各支部）に行うことになりますが、申立期間は建物の代金支払後２か月以内に限られ（借地借家法20条3項）、期間経過後は申立てができませんからご注意ください。
　なお、地主の承諾を得るためには、民事調停手続き（宅地建物調停）を利用することもできますが、調停申立てが上記の建物代金支払後２か月以内であれば、調停がその後に不成立しても、調停終了後２週間以内に上記の承諾に代わる許可の申立てをすることができます（借地借家法20条4項、民事調停法19条）。

開札日当日から占有者と明渡しの交渉に入ります。
空家で家財道具等が残っている場合は、一時保管して処理します。明渡しまでの期間は、一般的に落札後約２ヶ月程度で、占有者に渡す立退き料は引越し費用と引越し先の敷金程度が一般的です。
高額な立退き料を請求する占有屋等が占有していて任意での明渡しが困難な場合は代金納付後に強制執行の手続きに入ります。（強制執行を断行する場合は荷物の量によっても変わってきますが、一般的には約３０～５０万円掛かります）
明渡しの際の荷物保管料・立退き料(引越代等の実費)・執行費用等の実費(総額約30～50万円)についてはお客様の負担となります。また空家の開錠費用、残置物の撤去費用等は実費負担となります。

落札金額	入札に参加するのはその道にたけた業者ばかり。裁判所か公示している金額は落札最低金額な訳ですから、他の業者が一体いくらで入札してくるか、いわば心理戦が繰り広げられます。金額を高く入れすぎてももったいない。２番手の入札者にいかにしてピン差で勝利するか。それには長年の経験とカンがものをいいます。
室内が見られない	本来、不動産を購入する場合には、不動産業者が調査した詳しい重要事項説明書を読み、売家であれば物件の内部を見学することができます。しかし、競売物件では一切建物の内部を見ることはできません。　確かに、裁判所が提示する「３点セット」と呼ばれる書類がありますが、これには権利に関する一通りの事実しか記載されていません。また、室内の写真や間取り図に至っても実に簡単なもので、それだけの情報で購入するかどうかの決断を下さなければなりません。
入居者が立ち退いてくれない	予想通りの金額で物件を競り落とすことができた。入居者がいるが当然出ていってくれるだろう……。なんて思っていたら入居者がガンとして立ち退かない。または高額な立ち退き料を要求されたなんてことも。こういう場合、裁判所に泣きついたところで一切取り合ってもらえません。

■競売代行サービスの料金

*競売代行サービス説明（顧客登録から物件取得までのながれ）でスケジュールと照らし合わせてご覧ください。

　料金１
物件調査開始時

　５２，５００円（税込み）

　料金2　
落札時

　競売代行代金の半額

　料金3　
引き渡し完了時

　競売代行代金の残り半額

　料金４　
立ち退き交渉

　立ち退き料など別途負担になります。一般的には３０万円前後

残置した家財等の撤去費用、鍵の付け替え等は、別途実費となります。

　*代行代金は基準価格の10％か３０万円のどちらか多い方となります。
　*落札できなかった場合はご請求いたしません。

■指値による買取販売サービス

時価の３割引き位で、買主は買い取ることを約し、当社が入札して、立退きからリフォームまで行い、通常の売買のように引渡す方法です。買主は、競売手続きの、煩雑さを回避できる上に、割安に物件を購入できます。

代金支払方法
契約時手付金　
　基準価格の２０％
売却決定時　
　売買代金の６０％
引渡し時　
　売買代金の残金

手付金は代金に充当する。
競売落札、居住者の立退きを停止条件とする。
当事者の責に帰すべき事由無くして、条件が成就しなかった場合は契約を白紙に戻し、受領済みの金銭は無条件に、全額返還する。

＊民法第602条〔短期賃貸借〕処分ノ能力又ハ権限ヲ有セサル者カ賃貸借ヲ為ス場合ニ於テハ其賃貸借ハ左ノ期間ヲ超ユルコトヲ得ス。一樹木ノ栽植又ハ伐採ヲ目的トスル山林ノ賃貸借ハ十年二其他ノ土地ノ賃貸借ハ五年三建物ノ賃貸借ハ三年四動産ノ賃貸借ハ六个月短期賃貸借制度とは、抵当権設定後に不動産が第三者に賃貸された場合、抵当権が実行され、買受人がこれを競落したときでも、期間が土地について原則５年、建物について３年を超えない短期賃貸借は，その残余の賃借期間に限って，買受人に対抗することができるというものです。記録に書かれていない権利関係があるかもしれないと考えるか、記録に出てこない権利関係はないと否定するか、これは考え方の問題です。正当な権利関係を有するならば、すでに競売手続きの中で主張されてきているはずで、そうなっていない（記録に反映されていない）ならば、原則そのような権利関係はないという毅然とした態度をとる方が、実際、トラブルは起こりにくいと経験的には言えますが。なお、上記法改正の概要は次のとおりです。１．最も早い（最先順位の）（根）抵当権に優先する賃借権は、従来どおり買受人の引受けとなります。２．最も早い（最先順位の）（根）抵当権に後れる賃借権は、短期賃借権の制度が廃止された結果、買受人の引受けとはなりませんが、建物につき、差押え前からの占有者であれば、執行妨害目的の占有者や独立の占有を有しない者、信義則上否認すべき賃借権に基づく占有者等を除き、代金納付の日から６か月間その明渡しが猶予されます。　ただし、改正法の施行日である平成１６年４月１日より前から占有している抵当不動産の賃借権（この法律の施行後に更新されたものを含みます。）のうち、民法６０２条に定める期間を超えないものについては、経過措置により、従前のままの取扱いとなります競売申立ての取下げ申立ての取下げとは、申立債権者がその申立てを撤回する行為です。開始決定がなされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを取り下げることができます。ただし、売却が実施されて、執行官による最高価買受申出人の決定がされた後の取下げについては原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要とします。したがって、確実に取り下げるためには、申立債権者は、開札期日の前日までには執行裁判所に対し取下書を提出する必要があります。買受人が代金を納付した後は、申立ての取下げはできません。申立てを取り下げるためには、事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立てを取り下げる旨を明言した書面（取下書）を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりません。既に入札期間が開始されているときは、提出時にその旨をお知らせください。取下書は、裁判所提出用正本に加え、債務者・所有者の数分の副本を提出してください。取下書には、その真正を担保するため申立時に使用した印鑑を押印してください。印鑑が異なる場合は、印鑑証明書を添付する必要があります。買受人の所有権取得買受人が代金を納付すると、そのときに不動産の所有権を取得します。買受人は、裁判所から送付された「代金納付期限通知書」に同封された「振込依頼書（兼入金票）」に必要事項を記載の上、指定銀行あてに代金を振り込み「保管金受入手続書（３枚綴りの２枚目）」を受け取ります。必要事項に記載した「保管金提出書」に、「保管金受入手続添付書」を添付して、裁判所に提出し、「保管金受領証書」を受け取ります。法律上はこの時点で買受人に対する所有権移転の効力が生ずることとなります。空き家（残置物あり）建物は空き家ですが、内部に所有者などが残していった物があります。買受人は、残置物を勝手に処分することはできないので、執行官に保管費等を予納した上で明渡執行を求める必要があります。なお。空き家であるとの認定は、執行官が行った現況調査時点の資料に基づき判断したものであって、現時点においては空き家であることを示すものではありません。	農地の買受けについて裁判所の競売は「現況主義」といって、実際の地目を中心に判断しますので、登記簿上「田」「畑」等の農地でも、現実が「原野」「山林」等の非農地であれば、農地買受適格証明書がなくとも買受け可能です。その具体的区別は、物件目録の物件番号横に☆（星印）がついていれば「農地」ということですので、簡単に判断がつきます。これは全国の裁判所共通ですから、記録を見る場合、頭に留めておいて下さい。農地を取得する場合にはどうすればよいですか。農地を取得するには、先に触れた農地買受適格証明書が必要です。この適格証明書発行の条件は次のとおりです。１．現在、所有地あるいは借地を合わせて五反歩以上耕作している場合２．現在の耕作面積は五反歩以下であるが、競売で取得しようとする面積と現在耕作申の面積（所有地と借地を含む）の合計が五反歩以上になる場合。３．現在耕作しているものはないが、競売で取得する面積が一物件または一括で五反歩以上である場合。農地物件であるということから、わりと多くの人が、その中に含まれる一般不動産を見落としてしまいがちですが、意外に格安の物件が散見され、しかも、入札・買受の対象から外されていることが少なくないので、穴場といえましょう。当編集部では、わかる限りでこのような物件も掲載しております。山林や原野でも、木を切り、草木を整理すれば宅地に変身しますし、一般の人が買い受けできない農地でも、しばらく買受けされなければ原野や山林に現況が変わり、そうなれば一般の人でも買い受けできます。この辺の柔軟性が競売参加の醍醐味です。配当を受けられなかった債権者買受けについては、入札し、落札もしたわけです。残額代金を支払い、登記手続きも完了し、建物内部の改装も終わった頃、建具と照明の保管者と名乗る者が現れ、建具等を引き渡すので、ついてはお金を払って欲しいと言ってきました。残念ながら（？）、改装が終わった後でしたから、その必要はないときっぱりと断ることができました。　なるほど、こういう金銭回収方法があるのかと変に関心した事件でした。とはいっても、通常は自分好みにリホームしたいものですから、従前の建具や照明器具等がなければないでも良いといえます。店舗を落札した方が、その後、内部の食器の代金が未払いだから支払いをして欲しいと請求されたという話を聞いたことがありますが、相手にあわせて、本当に保管をしていたのか、あるいは未払い代金があったのか等を詮索するより、必要ない、知らないと明言する方が実際の問題解決にはより資するように感じています。　法的問題を言えば、不動産の価値を低下させるような不法行為をしているわけですから、当方が金銭を払う必要がないどころか、逆に請求や、返還を求めることができる事例です。最近の傾向として、信州に不動産を求める動機の最大要因は、アパート・テナントなどの賃料収入やリホームによる不動産利益の獲得など、投資観点ですが、非人間的なヒートアイランドから森と水に囲れ快適な気候になりつつある地域に生活するという『環境防衛的視点』を真剣に考える時期ではないでしょうか？また、関東や東海など巨大地震が近未来予測される都市部を避けるというだけではなく、都市部には消失してしまった地域コミュニティーの人間的絆は、信州にはいまだに生き続けています。なお、新幹線や高速道の整備によって、都会からの時間的距離は飛躍的に短くなっているので、都市文化も十分に享受できます。不動産競売の最大のメリットは物件価格が一般の流通価格より約２割～約５割程度安く手に入る事です。現在全国で流行している不動産を利用した資産形成の多くは、この市価よりも安く不動産物件を手に入れることの出来るシステムを上手に利用している様です。逆にデメリットとしては、入札物件の多くが現所有者または占有者が管理しているため物件の中を見ることができません。従って裁判所の資料や写真等で判断するしかなく、落札した物件の居住者の立ち退きも自分自身で行わなければなりません。そして費用の支払いがすべて現金となります。 ●最低売却価額の逓減率最近、長野県内の裁判所の競売物件を見ていて思うのですが、期間入札に付され、一、二度売却されないと最低売却価額が一気に下がっているようです。四割くらいは下がります。裁判所の記録には、「数回の売却手続きを経ても落札せず、市場性減価の発生を認めざるを得」ないと記述され、その減価率が50％と査定された事案もあるくらいです。一回目の入札の場合、通常はその減価率は20％ほどですから、「本当に格安だな」と改めて思います。　これに、競売不動産の特殊性に基づく「市場性修正」が加えられます。多くの場合、40％ほど引かれます。単純にかけ算をすると、（1－0.2）×（1－0.4）＝0.48　ということになります。最低売却価額は不動産価額の半値以下ということですし、減価率50％で計算すると3割ということになります。　なお、競売不動産の特殊性とは、（1）原則的には売主の協力が得られず、物件についても立ち入ることは困難であること。（2）代金支払い上の制約があること。（入札にあたっての保証金及び購入代金の速やかな支払いの必要性）。（3）買い受け時に発生する各種の問題の解決については、基本的に法的手続きに依らざるを得ないこと。（４）通常取引の物件において期待できるアフターサービス等は、原則的に望めないこと、が指摘されます。競売物件の取得で一番難しいのが物件の引渡です。代金納付して所有権は取得出来、且つ登記簿上の負担登記はきれいに、職権抹消されて登記済みとなったが、現実の物件の引渡が完了したわけではありません。競売物件の場合所有権の取得と、現実の物件引渡の手続きは別の方法で行われます。この当たりが一般不動産の売買とは大きく異なる所で、一番理解し難い点でもあります。一般不動産の売買の場合は相手方に代金を支払えば所有権と、物件引渡が同時に履行されるのが通常です。ところが競売物件の場合は代金納付しても裁判所は当然に物件を引き渡してはくれません。代金納付後引渡命令の申立、引渡命令の取得、執行文付与の申立を経て、執行官に執行申立を行い、執行官から物件の引渡を受けるという一連の手順が必要です。勿論それなりの費用負担が生じます。裁判所に納める執行費用、現実に執行官が現場に赴きその指揮下で作業を行う作業員の日当や作業に必要な車両・運搬器具・動産の保管倉庫代等、物件によっては可成りの額が必要な場合もあります。この方法が法的に引渡を受ける正常な方法ですが、旧所有者と接触可能な場合は任意に引渡を受けることも可能です。この場合は旧所有者との交渉で明渡条件などを決める必要があります。現実には強制執行にかかると思われる費用の範囲内で折り合いを付け、決着させることが多くの場合行われています。しかし相手方によっては交渉期間が長引いたり金銭的折り合いが付かない場合もありますので、通常、法的な処理方法と両睨みで同時進行で行います。競売不動産へ一般の方が参加出来ない主な理由 . 1.一般不動産は民法を始めとして、業者が介入した場合は宅地建物取引業法・消費者保護法等によって手厚く買い手が保護されています。競売の場合はこの様な法律は一切適用されない、全てのリスクは落札者が負担するということになります。又.一般不動産の取引の場合は、代金授受と実体不動産の引き渡しが、同時履行で完結するが、競売の場合は裁判所に代金を納付した時点で、法律上の所有権は確定的に落札者に移転されます。又一部の負担登記を除き抵当権等の落札者の完全所有権を疎外する全ての負担登記は抹消されます。しかし所有権を取得したことによって、当然に実体不動産の引き渡しを受けたことにはならない。この辺が一般的に非常に理解されていない点だと思います。実体不動産の引き渡しを受けるためには、別の手続きが必要だと云う事です。占有者（前所有者等）が居住していれば、その排除にも、法律的な手続き、又は個別的な和解が必要で、これが終了して始めて不動産の引き渡しが完了したことになります。もっと分かりやすく云えば裁判所に2.お金を払い込んでも、建物の鍵を裁判所は当然には渡してはくれないということです。 2.建物がある場合ほとんどの場合内部を見ることが出来ない。（債務者．所有者が居住している。又は第三者が居住している。空家の場合でも施錠されている。） 3. 住宅ローン・不動産担保ローン等は平成12年12月16日以降、払い込みの事件より次の様に改正になり、制度的には利用し易くなりました。代金納付時までに申し出により申出人の指定する代理人である司法書士又は弁護士が裁判所から直接登記嘱託書の交付を受けられるようになりました。この事により取引金融期間がその物件に抵(根)当権の設定を同時に登記できるようになり、理論上は銀行などからの融資・ローンが可能となった訳です。しかし、実態的には代金納付の時点ではその物件には未だ占有者が居住していたり、動産等が残置されていたりする事がほとんどですので、収益を目的とする物件以外はそれらの排除が完了していないと金融機関は原則として融資の実行はしません。法的には払込みが完了しないと、引渡し命令の取得・引渡しの訴訟等は出来ませんので完全な空屋・空地以外はこの制度の利用はかなり困難であり、実際に融資を実行してくれる金融機関はほとんど皆無に近いのが現状の様です。 4. 空屋・空地以外は所有者・債務者・その他の者が物件を占有しているので賃貸目的の物件以外はこれらを排除しなければならない。又人以外にも動産が放置されていたり目的外物件が存在したりする場合もあるのでこれらを取り除く作業が一般の経験のない者にとっては大変困難な作業となり、競売に参加しにくくしている主な原因となっている。以上のような理由が大きな要因となって一般の人が競売に参加出来ない原因となっている。入札、取得手続き、占有者等に対しての申し立て、立退き交渉、家財ごみ等の処理、リフォーム工事などの面倒な手続きは全てお任せください。